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黑客帝国!小心房价数字的知识陷阱

作者: 佚名  上传时间:2009-02-24  浏览:101
对于需要买房的人来说,总是盼着房价能够降一点,再降一点,因此,来自官方和非官方各种渠道的房价数字就成了众人关注的目标。有人?#36153;裕?#20013;国人一下子都成了经济学家。这话虽有点夸张,但如同初入行的股民拗口地使用半通不通的股市术语,关注房价的老百?#25214;?#37117;似乎一夜间精通了经济学。不过,业余的和专业的比起来,毕竟有着难以逾越的差距,不仅数字会让我们陷入知识陷阱,更会让我们偏离现实,沉迷于“黑客帝国”式的幻?#22330;?
  政府部门每个月都会公布全国重要城市的房价和房价指数,大家也就跟着这些数字在“同?#21462;?#21644;“环?#21462;保?#32780;这些数字是否能真正反映当地的房地产实?#26159;?#20917;,则值得商榷。
  首先,地区间发展的不平衡导致房价无法反映现实差距。由于地区间发展不平衡,不同城市间的物价、收入差距很大,单纯从房价本身看,难以看出房价高低。在列入国家发改委、国家统计局统计范围的全国70个大中城市中,?#26412;?#19978;海的房价和平顶山、南充的房价就绝对不可同日而语。6000元/平方米的房价,在?#26412;?#19978;海的城区难觅踪迹,放在平顶山和南充无疑是当地豪宅。因此,抛开城市的收入水平谈房价,往往陷于不着边?#30465;?#22240;此,国家发改委和国家统计局公布的只是房价指数,并非房价本身。
  但是,房价收入比同样可以误人误己。地产圈某位资深人士,N年前即判定,?#26412;?#19978;海的房价收入比远高于纽约、巴黎,故此?#26412;?#25151;价十分“不合理?#20445;?#24517;跌无疑。在这一判?#29616;?#19979;,这位老?#33268;?#20102;房,一心盼着房价下跌,结果眼看着自己看中的房子从5000元/平方米涨到10000元/平方米,终于心理防线?#35272;#?#27589;然走入房奴的行列,同样的命运自然也落到他的“粉丝”身上。可见,仅仅从一个数字判定房价是否合理,以及不合理的房价能否继续不合理并不足信。经济学?#39029;?#35828;“one hand……the other hand……?#20445;人?#20986;了事情发展的两面性,也不妨认为是给自己留了退身之道。
  其次,由于房地产的地段特性,即使是同一城市,不同地域之间的相同?#20998;?#30340;房地产产品也存在着巨大的房价落差。地处CBD核心区的朝阳公?#26696;?#36817;的住宅楼可以卖到15000元/平方米,而开车10?#31181;?#36335;程的朝阳新城则不到4000元/平方米,抛开朝阳新城的经济适用房属性,其周边的普通物业也超不过7000元/平方米。这些巨大的房价落差,如果平均起来,就成了“降低房价”的利器。

  可以想见,如果一个城市房价偏高,涨幅过大,只需要控制中心城区开工项目,把大量新项目集中于远郊区,这些项目一旦形成市场供应,就会对城市总体的房价起到拉低作用。但是这些项目并?#25303;?#20110;缓解热点地区的商品房供求紧张局面,因此,我们常常看到的就是,政府公布的房价增长赶不上自己身边房价的实?#25910;?#24133;,甚至有可能出现城市房价在下降,我们要买的房子却越来越贵的局面。这一数字不仅能对现实产生麻醉作用,?#22815;?#23545;政策产生误导。比如,这些房子因为地段偏远,销售困难,空置时间较长,短期内空置率很大,一旦有经济学家开车过来数亮灯的窗户,无疑又会带来空置?#20351;?#22823;、供给过剩、泡沫?#29616;亍?#35686;惕房价崩盘之类的言论,舆论汹汹,甚至会影响到政府对供给形势的判断。
  能起到同样作用的还有经济适用房的供应量。在我们的统计口径中,一个城市的房价是指当地房屋销售价格的平均房价,与民生关?#24471;?#20999;的商品房平均销售价格是指一手市场中各种类型产品混合统计的商品房类产品的销售价格,不仅包括普通商品房,通常也包括经济适用房等社会保障类用房。因此,如果某年某地经济适用房供应量大增,该年度的平均房价就会被拉低。由于经济适用房的价格?#25303;?#21644;购买资格?#25303;疲?#36825;部分供应量虽然能缓解需求压力,但由此带来的数字上的房价低涨幅,非但不能使普通民众受益,而?#19968;?#26377;可能对土地供应、经济适用房供应计划乃至宏观形势判断等政策走向产生误导。
  以黄仁宇教授的历史观,中国传统的治理方式缺乏对数字的敏感,缺乏对财政预算的管控能力,在经济学?#25214;?#25104;为显学的今天,我们的数字为民众重视,实为社会进步的体现。但是,过于对数字本身的痴迷,同样会导致我们的行为走向另一个极端,那就是惯于在账目本身做平衡,而忽视了现实本身。
  房价对于单个具体购买单元,是一个实实在在的数字,一旦扩大到城市和区域的范畴,就会因为平均而变得个性消弭,如果在数字的取舍之间包含了更多的投机色?#21097;?#37027;这一数字就基本失去了它应该具有的作用,甚至误导。解决房价问题,最终需要在市场供给上下功夫,用我们的社会保障体系,使更多的城市?#29992;?#33021;够享受居住的权利;用我们的市场供应,使更多的具有购买力的人群能买到合适的房子,才是房价问题的根?#22659;?#36335;。
  数字是有用的,但数字的作用却是有限的。一方面,我们所能得到的房价数字还不够细致,难以对市场情况细分,数字的采信、来源、构成,既不够科学细致也不够?#35813;鰨?#21478;一方面,作为普通的购房者和市场观察者,我们专业知识的不足,使我们缺乏对数字进行甄别和分析的工具。因此,数字上的涨落,充其量只是一个参考。所谓数字,只是现实的反应,解决问题仍然要从现实本身入手。无论是普通民众还是政府机构,都不应该把目光集中在数字本身。数字可以做得很完?#28291;?#20294;并不一定能解决现实的?#32431;唷?

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