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楼市见底 为时尚早?

作者: 佚名  上传时间:2009-01-23  浏览:67
  沪上楼市何时见底,这是一个智者见智,仁者见仁的公众话题。
  自1999年上海房地产市场复苏逐步走出低谷,经历了几年的快速繁荣发展,今年初达到一个阶段性的顶峰。与此同时,2004年、2005年,政府为了避免住宅房地产市场价格过快增长可能引发的市场风险,出台了一系列的宏观调控政策。在宏观政策的影响下,上海住宅房地产市场无论是开发企业信心指数,还是住宅成交?#36164;?#21644;成交均价均呈现出下滑的态势。人们期待的传?#22330;?#37329;九银十”房地产市场高峰期,亦没有给市场带来信心。在此背景下,人们不禁要问,楼市何时见底?
  1、房地产作为上海经济发展的支柱产业之一,摆脱不了“政策市”的基本特?#30465;?br/>   上海房地产市场的发展,是随着上海乃至全国经济的发展而发展起来的。但是,同样不可否认的是,上海房地产市场的潮起潮落,同样是在政策的不断变更历程中完成的。
  政府取消福利分房和动拆迁力度的加大,使得市民对商品房的需求被激发;蓝印户口政策以及其他非上海人士购房市场的放开,使得上海以外潜在消费群体,对商品房的需求显现出来;银行对于商品房实行的一系列贷款成数、贷款利率的优惠政策,也刺激了商品房的开发。房产市场之所以能够快速发展,很大程度上是受到?#33487;?#31574;面的激励影响。另一方面来看,2004年、2005年政府出台的一系列金融、税收、土地和交易政策,亦正是引发上海楼市现状的导火线。因此,在政策面立场没有实?#24066;?#25913;变的背景下,能以轻言沪上楼市见底。
  2、房地产?#24213;?#20026;经济的重要组成,在其发?#26500;?#31243;中必然存在周期性。
  对于市场而言,调整期的长短更具有现实意义。有关房地产经济周期的争论由来已久。笔者以为,上海房地产市场不可能像日本东京房地产市场一样,陷入漫漫熊途,但调整仍需要时间。
  上海住宅房地产市场在2004年宏观调整政策出台之后,不降反升,从而引发2005年一系列调控政策的出台。换句话说,上海住宅房地产市场是在2005年5月才开始进入真正意义上的调整期,时至今?#25214;?#23601;是半年时间。依据经济周期理论和上海房地产市场发展周期的历史经验,希望市场在2005年底,乃至2006年上半年重新步入上升通道,是不切实际的。
  3、“量先于价”同样适用于房地产业的发展。
  证券市场里面经常会提到一句话:量先于价,是指成交量的变化总是优先于价格的变化。值得注意的是,该理论同样适用于房地产市场的发展。从目前成交来看,无论是新房市场,还是二手房交易市场,远没有呈现出放量态势。成交?#35838;?#27861;放大,一方面难以实现商品房的二次流转,另一方面表明市场对于前景的不明预期。尽管目前有部分楼盘价格较低,从而出现整个市场成交?#23458;?#28982;上升的现象,但充其量只能称为“个股繁荣”。投资者必须关注的是,是个别楼盘的带动引发的成交回暖,还是市场大多数楼盘均呈现出成交放大的态势。只有普遍成交放大,才代表市场复苏点出现的可能性;是个别天数成交量上升,还是连续成交放大,只有至少连续两周出现放大成交(排除季节因素),才代表市场吸纳能力的提升。

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关键字: 楼市 见底

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