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海南地产泡沫催生隐忧国际旅游岛独木难支

作者: 佚名  上传时间:2010-03-03  浏览:121
经济观察报记者廖杰华杨兴云一个楼盘的市值相当于海南一年的GDP,五栋别墅的价值?#20540;?#19978;三亚一年的财政收入。
能与海南一年GDP相当的楼盘名叫清水湾,雅居乐内部员工称若全部开发完毕,其市值可达2000亿元人民币,而2009年海南全省的GDP不过1646.6亿;三亚市2009年财政收入为26亿元。
在海南,类似与房地产有关的财富故事几乎洒满全省600公里的海岸线。在三亚,房地产的利润率已经高到让开发商不好意思的程度,海航置业一位高层说,“在三亚,谈房价成本纯属扯淡?#34180;?br/>坊间传闻,建设凤凰岛5栋大楼的浙江国都控股有限公司董事长柴慧京自称,1月份两栋楼卖完的50亿元现金,就把他在整个凤凰岛的投资收回了,剩下的三栋为纯赚。要知道,作为海南当地最大的企业,海航置业的母公司海南航空2009年上半年?#26408;?#21033;润只有1.81亿元。
这就是靠地产独木支撑下的海南。海南省自2003年卫留成上任时就把“工业兴省”作为政府工作指导思想,但几年过去后,海南官方称,海南三大产?#21040;?#26500;存在明显症结:支柱经济旅游服务业占比不高,高效农业与新型工业仍处于初级阶段。
工业兴省的梦想
海南省政府研究室主任王一新说,“一省两地”是新兴工业省、热带高效农业基地、热带海岛休闲度假旅游胜地的简称,是1996年海南省委、省政府确定的海南产业发展战略。
按照海南省委书记卫留成的说法,建省20年以来,海南历届省委对海南的发展道?#26041;?#34892;了苦苦探索,但只?#23567;?tk:tag id="0" type="5" keyid="27635" >国际旅游岛”这个概念,以“保护好环境,发展旅游,带动?#25191;?#26381;务业发展,使第三产业成为支柱性产业”这个发展思路,才符合海南的实际情况。
2003年从中海油调任海南省主政的卫留成,身体力行地为海南带来?#25628;?#28006;800万吨石化项目,海南人称他为“工业省长?#34180;?br/>2006年9月28?#29031;?#24335;投产的海南炼化项目总投资116亿元,设计原油年加工能力800万吨,达产后每年将实现300多亿元?#21335;?#21806;收入,给海南?#27605;?#31246;收20多亿元。
海南炼化是海南省近几年实施“大企?#21040;?#20837;、大项目带动、高科技支撑”战略的代表性项目之一。2001年,海南工业产值占全省GDP的比重只有15.9%,这个数字和青海、西藏等工业落后地区不相上下。
从海南炼化、东方化工城到海马汽车、金海纸浆,海南在争取大项目上想了很多办法。“十五”期间,工业对经济增长的?#27605;?#29575;由“九五”期间的17.7%增加27.9%。
海南省工?#23707;?#20449;息化厅副厅长韩勇告诉本报记者,2003-2008年,海南全省工业增加值从123亿元增加到321亿元。
在洋?#25351;郟?#35760;者看到了货物吞吐一片繁忙?#26408;?#35937;。海南省洋浦招商局局长助理张庆毅表示,2008年洋浦经济开发区GDP总?#35838;?5.8亿元,5年来年均增长38.2%。
长期以来,农业是海南经济的重要部门和最大产业,产值一?#24065;?#36965;领先。但遗憾的是,总数依然不高。2008年海南农业增加值437.6亿元,工业增加值321亿元,2008年海南全省旅游总收入则仅有185亿元。三项相加,也比不上深圳企业华为2009年一年?#21335;?#21806;额――300亿美元。
地产独大?#21335;?#23454;
接受记者采访的多位地产界人士认为,薄弱经济的背后,房地产热让海南的虚火上升。
目前,房价已是三亚最大的政治问题之一。2月初,三亚市政府的一位主要领导不得不对?#26053;?#30340;大小官员交代,以后所有关于房价的问题交由统计局统一发言。据说,之所以有如?#21496;?#25514;与三亚市城乡建设和住房保障局局长李洪海?#38590;月?#26377;关,2月2日李洪海在接受媒体采访时表示:该局已于上月底下发关于抑制楼市炒作通知。准备对前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施,规定一个身份证只能购5套房。
这一?#26376;?#36973;到了外界的炮轰,甚至有人把其调侃地解?#24278;?#19977;亚市政府表态,不买5套,你都不好意思来三亚炒房。
海南总?#26408;?#27982;?#32431;?#25110;许能从另一方面?#24471;?#38382;题。数据显示,在2009年全省固定资产投资中,房地产投资占固定资产投资的1/3左?#36965;?#22303;地出让金收入达52亿元,占政府性基金收入近8成。2009年全省房地产相关税收收入70.9亿元,占地税总额的46.89%。在海南省人大财经委专家咨询组成员王志方看来,房地产投资对城镇固定资产投资增长?#27605;?#29575;高达40%,经济增长的基础不牢。海南房地产火爆的背后却是?#38480;?#30340;另一面。海南省工?#23707;?#20449;息化厅副厅长韩勇接受本报专访时透露,2009年产值超亿元以上的企业有131?#36965;?#20854;中超50亿的只有两家。要知道,1月11日,三亚凤凰岛公寓开盘,一天之内两栋楼就卖了50亿元,全是现款。而分布在海南漫长海岸线上,能数得出名字的百亿大盘至少数十家。投资过亿,销售过亿的房地产公司不下百家。与房价跳涨形?#19978;?#26126;?#21592;?#30340;是,海南本地人收入并不算高。2008年三亚城镇?#29992;?#20154;均可支配收入7142元,以现在新盘动辄2万元/平方米?#26408;?#20215;来算,一套90平米房子总价180万,一个三亚人不?#22278;?#21917;要250年方能买得起。事实上,在海南一些海景房的购买者中,很少有当地人。富力海南销售策划部经理黄义说,在已销售的楼盘中,海南本地人不足5%,雅居乐清水湾提供的数据也大体类似。而三亚顶级大盘鲁能三亚湾新城销售主管牟夏则称,海南本地人极少在此买房。海南人买不起房,那海南人住什么?#30475;?#26696;是政策性住房。根据海南省的计划,海南将在全面完成2009年75798套保?#38386;?#20303;房建设的基础上,2010年新建不少于10万套保?#38386;?#20303;房。但在一些海南当地人看来,这种高价房对外,政策性住房对内的模式,会造成另一个?#38480;巍?0年后的海南或许由两个世界组成,一个是一线海景豪宅里由外地人组成的富人世界,另一个是政策性住房里由本地人构成的真实海南。海南省国土环境资源厅厅长?#29616;?#23591;曾表示,海南的房地产?#20852;?#30340;特殊性,对外销售大部分是面向?#34892;?#38386;养老需求的市场。海南省旅游局的调查显示,2009年?#33322;?#19977;亚酒店房价最高达12万元/晚。来自沈阳一家旅行社的报价称,大年初一出发的“海南6日游”9060元,而同时“新马泰10日游”价格仅为6890元,“菲律宾海豚湾5日游”为5980元。“再也不敢去三亚了。”?#33322;?#20174;海南旅游回来的深圳一?#19968;?#37329;公司人士说。隐忧在接受本报记者采访的一位海南地方官员看来,单凭房价虚火支撑的海南经济现在就像在火山口上,1992-1993年殷鉴不远。1992年,海南全省房地产投资87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业。在国家宏观调控政策点燃导火索之后,泡沫很快破裂。当年地产泡沫留下的遗产是600多栋?#26790;?#27004;、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏?#21496;?#39640;达300亿元。随后在1993到2003年的10年中,海南省政府为收拾烂摊子费尽心力,成立了金融处置办和房地产处置办清理房地产和金融坏账。2009年的许多迹象跟历史惊人?#21335;?#20284;。非官方数据表明,目前至少有超过4700亿元的资金从银行系统流动到海南大肆圈地,这是海南数年GDP或者十几年来财政收入之和。曾经在海南靠着“5斤橘子”脱身的潘石屹谈及这轮地产热时直言,十多年前,海南房地产因为没有实体经济支撑而成为泡沫,现在海南被定为国际旅游?#28023;?#22914;果没有别的行业支撑,而只发展房地产行业,那它?#25925;?#27873;沫。在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内,整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。1993年海南房地产泡沫破灭前,到海南炒房、炒地的同样也是外地人,只是那时空置的是土地,现在空置的是房子,但不管用的是贷款?#25925;?#29616;金,同样?#38469;?#30495;金白银。在海南航空的一位高层看来,这正是问题的关键所在,就像当初1.8万多家房地产公司突然从海南空置着的大片土地撤离一样,岛外人购房加高空置率?#24471;?#25237;资者已经成为楼市的主力,?#28909;?#26159;投资,就意味着总有一天会撤离。房价的飙升也抬高了海南的其他成本,?#33322;?#19977;亚的天价酒店就是一例。在三亚住一晚的费用相当于马尔代夫五日游,在一些人看来,随着房价的飙升,不管是居家、创业?#25925;?#26053;游,三亚的成本已明显上升。还有一个问题让海南左右为难,在?#24418;?#20844;布的国际旅游岛规划草案里,有这样一句话,岸线资源属于稀缺资源,海边一线地可用于旅游发展,不得用于商品房开发。但现在,许多岸线已经成为地产商的私有领地,这些本该做高?#21496;?#24215;或其他旅游设施的一线海景,现在都成了高价住宅,并且没有人住。早前,海南省连续两次公告,宣布还有1432万平方米共58489套的住房待售,足足可以卖两年。而现实是,在海南的大部分楼盘无房可买。海南省省长罗保铭2月8日说,近期海南省委、省政府正组织研究《海南国际旅游岛建设总体规划纲要(草案)》第二稿,力争形成正式文本于3月底前提交国家发改委报批。有人评价,单是《意见》出台就让海南房价拉了一个涨停,一旦规划得到批准,另一只靴子落地,开发商手中的5万多套房或将冲击另一波涨停。

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