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房企拓展思考:项目、市场那个更重要

作者: 佚名  上传时间:2009-12-31  浏览:80
  对于处在快速扩张的房地产开发企业来说,扩张土地储备自然是企业发展工作的重中之重。人无完人,项目也没有完美的项目,不少开发企业在土地储备工作中经常会遇到些不错的项目,但项目所在的市场并不乐观。而某些成熟且规模大的市场,项目本身?#37027;?#20917;又不太理想,到底应?#27599;?#37325;项目本身的素质还是看重项目所在市场?#37027;?#20917;呢?
  首先我们先大致划分两大类:
  第一种项目自身条件好,利润?#19978;?#20687;空间大。诸如:项?#32771;?#26684;较低,地块现状优秀,启动资金少,融资渠道畅通,政府关系协调,规划设计自由度大,施工?#35759;?#19981;大等?#21462;?#21516;时拥有的缺陷是项目所在的市场环境不乐观,诸如:市场容量总体有限,市场对新产?#26041;?#21463;程度不高,市场没有类似产品或类似的成功案例?#21462;?#36825;类型项目较多出现在国内的三线城市或西部的部分二线城市。他们共同的特点是
  第二种项目和第一种项目情况刚好相反。市场火爆,楼价高企,资金很快就能实现预期的回笼。但地价也同样高企,在二级市场上流转的项目或多或少总?#34892;?#38382;题(诸如债务、法律等)这类型项目较多出现在国内一线城市和沿海二线城市。这类项目?#37027;?#26223;比较容?#33258;?#26399;,考的是企业如何在经营运作中控制好各类成本,从而事先利润最大化。
  第一类项目遇到的困难是需要时间培育市场,等待市场的进一步成熟,但在中国经济稳步发展的今天,整体购买力不断往上提高是一个不可逆转?#37027;?#21183;,同时由于通信科技的发展,地域间的信息差异在不断缩小,观念也趋于接近。如此看来,弱势市场长期是看好的,但市场什么时候才能够才能达到项目发展所需要的程度?这具有较大的不确定性。所以做这一类项目首先要考虑的是企业自身的营销水平,简单地说就是开发市场,引导市场的能力;其次便是考察企业资金来源的稳定性,如果企?#30340;?#33719;得贷款的时间有限,而未来2年后贷款具有巨大不确定性的,或具有较大还款压力的是不适合做这类项目的。
  第二类项目对企业的管理水平是一场综合的考核,如何尽可能加快项目的运转速度,如何有地效降低各类工作的成本,如何获得更多的专业人才?#21462;?#23454;现高度的、高速的企业流水作业是成败的关键,是利润程度的关键。
  具体案例自然需要具体分析,并不能一概而论,但?#22303;?#31867;项目在事先便可以做方向性的取舍。两类项目都有值得做和不值得做的地方。本人以为,这是长期利益和短期利益如何协调,如何取舍是关键。对于大型的房地产企业他们有能力和实力进入任何一个市场,宽裕的资金可以让他们有足够的时间陪市场一起长大。对于中、小型的房地产企业则需要深思。各类情况不能在此一一解说,?#34892;?#36259;的欢迎和本人进行探讨。
  邓浩志
  2009年11月20

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