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郭庆:房地产破局的关键

作者: 佚名  上传时间:2009-02-22  浏览:91
鸿润地产董事长郭庆含着烟嘴,若有若无地抽烟。淡淡的烟雾后,是他微微的笑。
    经济学博士,郭的名片上赫然印着这样五个字。他说自己比较?#19981;?#23439;观的、理论的东西。2005年6月,普雷斯科特(2004年诺贝尔经济学奖获得者)出席的一个论坛上,郭语惊四座:“房产税新政出台不慎很可能使房地产市场重蹈股市的覆辙,其后果将是灾难性的。”
    虽然京城房价并未明显下跌,但危机环伺,“寒流”将至,众多地产开发商内心已?#31185;?#24656;慌。预示灾难的同时,郭却镇定地宣称,总体上,地产再做?#27426;?#21313;年?#27982;?#26377;问题。                    
    置之死地而后生
    背水一战,卧薪尝胆,不屈不?#21360;?#36825;是郭做事的基本精神。“有这种精神,哪怕败了,也没白活。没有这种精神,可能靠运气做成一件事,长久就完蛋。做任何事情,想做成,最终还是靠你自己。”
    回眸远眺,生命中的灾难事件都模糊成了?#35272;?#21644;富足。
    12岁那年,郭念小学五年级。轰轰烈烈的大串联开始了,他身不由己。串联第一?#23616;?#30693;道地名是上海。后来听说青岛好玩,又去青岛。车上根本挤不动,车一停,就有人从窗户上蹦出去撒尿。
    到广州时,天正热,地上铺层稻草,就睡在上面。从广州出来,满身都是虱?#21360;?#24403;时还不认识这种“小动物?#20445;?#19968;只一只抓下来玩。到家后,把衣服全扔了。
    串联归来,郭在中国人民大学做了红卫兵领袖。“那时成立红卫兵组织就像现在开公司一样,你如果觉得自己有能力,就可以搞红卫兵战斗?#21360;?#25105;们找了一个办公的地方,自己印袖章,又到马路边刻一公章。然后,就?#25910;?#26007;队跟随人大的大学生一起闹,打砸抢。”
    京郊插队时,郭身上的英雄主义、理想主义并未消?#30465;?#22522;本上,农村的活他都干过。他最拿手的是拔麦?#21360;?#20940;晨三点多钟,趁着露水,田里的土还比较潮湿,麦子拔起来容易。等到太阳烤脊背时,大家已经“?#35834;?#27604;较辽阔的一片了”。并且,生产队里,郭大小也是个领导。
    在煤矿,郭第一次感受到生活的极端残酷,生命的不堪一击。矿井里,人特别渺小,要生存都得提心吊胆。随着周边的工友不断死去,郭很后悔?#32972;?#36873;择下井。他原?#23616;?#26159;认为从农业转到工业,报酬会高些,却不料竟有如此代价。“井里黑压压的,一块石头松动,就可能把你压死。”
    在煤矿工作的最后两年,郭作为工人阶级的代表去“占领文化单位,占领上层建筑?#20445;?#32534;中学生读的政治经济学教材。其间发生了两件大事:唐山大地震,毛泽东去世。
    1978年,郭进入大学学习。此后,虽有说不完的困苦,道不尽的?#20102;幔?#20294;再没有遇到能挡住他前行的巨大危机。
    以前,郭还时常梦到自己又回到煤矿,又下井了。醒来惊出一身汗。“自从鸿润成立,几乎没有梦到过下井,”郭笑着解释说,“太忙了,?#19978;?#23601;着,做梦的时间都少。”
    管理者就是“教练”
    与经济学家比肩。1991年,《中国工业化问题初探》出版,郭是第一作者,经济学家胡?#26696;?#26159;第二作者。此书中,郭的研究能力得到一些展?#23613;?
    “胡?#26696;?#20026;达目可以牺牲很多东西。国外说他越来?#38454;螅商?#20026;政府说话。他其实是弱势群体代言人的姿态。家庭方面,在美国的老婆和他离婚,孩子都留在美国。他自己患糖尿病,每天吃饭时都要打一针。这些他都不在乎。我和?#26696;?#26377;一点不同,我既看?#24515;?#30340;,也重视过程本身。为达目的?#19968;?#19981;懈的努力,同时也享受追求过程中的愉悦,不在意最终的结果。”
    管理上,郭强调人性化。他认为,现在社会的发展本身就是多元化的。不可能再像过去一样按?#25214;?#20010;人的思想行动。民主本身是大家的意见都能得到表达,不是达到集中,而是妥协。管理,就是让每个人的意见、能力、事业心充分表达出来,企业发展才有内在的东西。
    经历了近10年的发展,鸿润人员流动比较正常。现在的核心管理层六人中,一起创业的还有两个人。“人员不能只进不出,也不能大进大出。”
    如何留住骨干?郭说,首先是情?#23567;?#20107;业、公司文化,其次是报酬。对于管理层,物质上的要求无非是有车有房有股权,基本上能实现。但物?#19990;?#30410;没有止?#22330;?#27604;如车子,夏利可以,奔驰也可以。
    地产企?#36424;?#26041;面的弹性都比较大。找地,规划,使用等方面都有多种可能性。同样一块地,你能建1万平米,他可能建2万平?#20303;?#38144;售队伍是地产业流动最为严重的。今天在这里能赚到钱,就在这里。没现房可卖,就走人。因此房地产公司要留住人,“除了有项目做,还要把每个人放在合适的位置上,让他发挥作用,有事做,有成就感,不断获得发展。”
    公司里,郭听到的最集中的牢骚是工作的努力没有获得期望值的报酬。创业时,靠精神激励就可以,但企业发展到?#27426;?#35268;模,物质方面就变得越来越重要。不过,激励的核心仍是精神激励。一个人要有不断刺激新的兴奋点。郭经常给员工一些挑战性的工作。
    “奖金都是一次一结的不行,太?#21776;?#34892;为;没有一次一结的也不行,抻得太久容易疲劳。长期激励要与?#21776;?#28608;励有机结?#21916;?#26159;上策。”?#24049;?#26041;面,年初设定指标,预计成?#23613;?#25237;资、费用。超额完成当年任务的高管,年薪上浮。完不成就要扣年薪,扣奖金。
    郭曾经处分过高层。“做事违规当然要处理。比如?#27426;?#35201;让乙方接受你推荐的队伍,或者为家里搞个装修,买东西?#27809;?#25187;。”不过,员工犯小错误时,郭一般采取娓娓?#35272;?#30340;?#23500;?#26041;式。
    郭作决策时,一般没有?#35828;?#38754;站出来反对。“因为公司决策前比较民主,都是讨论过的。大的决策是核心管理层每个人都要发表意见,我来拍板。目?#25300;?#27490;,我做的地产项目没有失手的,多少都能赚。不过,我现在尽量避免每件事都是我说了算。”
    前些日子,郭忙于上海方面的事务,北京这边的就授权。“他定的,就要执行。如果发?#25191;?#20102;,纠正就行了。只要不对公司造?#21830;?#22823;伤害,就不会影响再次授权给他。”
    “我就像足球队的教练,要保证球大部分时间在最优秀的球员脚下。” 这种稳健要求鸿润只做力所能及的事,根据资金实力,资金计划,员工发展来调整战略目标。相?#21592;?#23432;的企业,发展可能受影响,但可以防范危机。“我们总体走得比较稳,没有出?#25191;?#30340;危机,没有?#30340;?#20214;事处理不好,就前功尽弃,整个公司就完蛋的。”在此前提下,郭说出要向大企业,包括国企学习的话就不足为奇了。
    ?#25918;?#35201;干干净净
    作为双安商圈底商?#25112;?#32773;,近7000平米的“企图同乐湾”在京城?#30772;?#29378;潮。
    “这里面没有炒概念的成分。”郭严肃地说。他认为,做项?#38752;?#23450;要创新,但不要玩时髦,玩概念。要实实在在,?#20998;剩?#22806;?#25105;?#26377;新变化,功能要创新。
    做上河村项目时,鸿润设计了两种户?#20572;?#19968;奇一正。郭觉得创新类的还不错,它的房间、厅、阳台相通,形状不是很规则,有圆形的?#30333;印?#19968;到销售才发现,还是方方正正的卖得快。太创新了可能做宣传时容易,但客户住进去后就会有不少问题。
    企图ATT?#34892;?#21017;亦奇亦正。这座为中关村?#34892;?#20225;业定做的楼宇,单是名字就让?#25628;?#21069;一亮。其外型如同伸展开待翔的机翼,A、B座不对称设?#30130;?#31361;出于主体的楼层张弛有?#21462;?
    鸿润的最大优?#30772;?#23454;并不在于把楼盘做好,“长期积累起来的信誉是我们的第一优势”。对客户,对施工单位,鸿润都讲求诚信、负责。从公司成立到现在,没有一桩官?#23613;?#36825;在地产诉状漫天飞舞的当下,实在?#35757;謾?#37101;承认,利益矛盾肯定有,但很多需要协商,应当努力创造双赢局面。在?#21040;紓?#40511;润的?#25918;?#24418;象是,负责任,讲诚信,口碑好。
    鸿润的目标是在行业中存在时间比较长,提供的产?#20998;?#37327;比较好。“我们现在和大型企业差距较大。地产市场进入比较规范时期,今后发展一般要靠自身积累。我们先要把自身的很多东西稳定,才谈得上资本运作、上?#23567;!?
    ?#23548;?#19978;,地产业务只是鸿润业务的一部分,投资上占80%。其他,像环保、影视鸿润也在尝试着做,“相对而言,地产市场比较成熟。”
    如何绕开多元化陷阱?郭认为,经商而言,很多规则相通。盲?#21487;?#36275;一些行业肯定会掉入陷阱。做多元化垮台的,很多是迷信一点儿,比如迷信广告,相信广告能?#39029;?#19968;个市场。刚开始相信自己的资金实力,后来发现驾驭不了,资金链断了。正确的是,要有足够的人才储备,资金准备,相应的市场经验,技术。鸿润做多元化,先?#26377;?#20570;起。比如环保,进入五六年时间了,虽然有很好的政府资源,但不敢轻易做大。因为进入后,发现问题很多,市场很不成熟,盲目进入者为数不少。至于做影视,80%无利可图。鸿润投资电视剧《滴血?#20498;濉?#31561;,一方面是出于对文化产业的支持,另一方面,片?#19981;?#25171;出公司名称,也能提高公?#23616;?#21517;?#21462;?
    这个夏天,“地产冬天”降临的消息深入人心。在炎热与冰冷中,如何健康成长,令众多地产公司焦虑不?#30149;?#27934;观全局的郭,正率领鸿润人力排危机,?#35762;?#20026;营,让?#25918;?#19968;?#22868;?#25402;下去。
    配料一:
    郭庆?#28014;?#22320;产新政”
    观点一,大陆土地市场先天不足。
    小平南巡讲话后,在理论上没有经过很严格的分析论证情况下,土地市场一下子放开。第一波房地产高潮随之产生,在海南,冯仑、潘石屹他们趁机掘到第一桶金。
    土地市场的设计则是学香港。香港规则最根本的是,政府卖地是卖70年使用权,收绝对地租?#24908;?#32654;的规则是土地私有?#30130;?#22303;地买卖收入与政府无关。政府每年简单收点税,收的是土地等级不断变化、升值带来的级差地租。
    观点二,房价高是非常自然的事。
    现在,中国政府也是卖70年土地使用权,收绝对地租。这表示,土地已经卖给你了。政府一次性把钱收过去了,地价高,房价由地价价值?#34892;?#20915;定,所以房价也高。“不能简单地将?#29992;?#25910;入与房价的比与国外的相提并论。这种比较没有价值,没有意义。”
    如果收了绝对地租,还要收级差地租,卖了70年的土地,还要每年再卖一次,“房价肯定落下来”。投机、炒作客观存在,要治理。但买过的房子,要收物业税,房子大,收的税还要更多……这意味着在一?#25918;?#36523;上要扒两?#29260;?#19979;来。
    观点三,如果这样,国民经?#27599;?#33021;?#35272;!?
    这不仅对房地产开发商有影响。首先垮掉的不是开发商,而是?#34218;欏?#20108;手房市场几乎停止交易。过去是抢购房子,现在呼啦一下全抛出来,没有人?#21360;?#32929;市下跌,有受益者吗?没有,没有赢家。上市公司本身也要倒霉。如果这样下去,?#20064;?#22995;住房缴税,开发商房?#21448;?#38144;,而地方政府的?#26222;?#26469;源一半以上靠卖地。最倒霉的是银行,如果房价不断下跌,出现的就是汽车市场现在的局面,呆账坏账不?#26174;黽印?
    亚洲金融危机后,香港地产出现的就是负资产。一旦这样,国民经济就可能?#35272;#?#22269;家就有大灾难。如果这次改变只是一个措施,影响不至于太大;如果是整个制度?#25165;牛?#21033;益格局的大调整,对房地产造成的就是灾难性的。比如,足球场上,裁判看争夺太激烈了,吹哨吹得严一些,这对整个比赛顺利进行有好处;如果裁判说,现在规则变了,可以抱着球满场跑,这就乱了。
    观点四,不能把整个制度推倒重建。
    制度性的东西?#27426;?#35201;慎重。有人呼吁把整个制度推倒重建,制度性的东西不能简单推倒,要分析根源何处,由谁来负责任。不能定下来一个目标,说要把房价从每平米8000元打到5000元,那最后绝不止5000元。股票2000点时一股20元,1000点时可能只有四五块钱。一旦开始刹不住,随后就稀里哗啦往下掉。
    目前,有的开发商减少开发量,有的大量拿地。鸿润自己要看政府出台的各项政策到?#36164;?#20110;对经济过热调整的经济杠杆,还是对现有的制度重新?#25165;擰?#22914;果是前者,没有太大问题;如果是后者,应及早拿出?#22278;摺?br/>     配料二:
    我的父亲母亲
    父?#33258;?#26159;中国人民大学国民经济计划教研室主任。他为人处世比较保守。做人非常正?#20445;?#22312;那种年代走过来的人,都有意识地保护自己,但有人是靠整人,父?#29366;用?#26377;通过害别?#27515;?#28385;足自己升官。现在来看,父亲所作的是?#25300;?#23398;?#30465;保?#20294;他自己丝毫不觉得。?#26377;?#21040;大,他给我的印象就是整天在书桌前写写写的。父亲从来没有打过我。他去世比较早,65岁。
    母亲现在75岁,我现在太忙了,和她的交流比较少。10几年了,她一个人住在一个小房子里,不愿意和我一起住。还自己到?#31243;?#21435;买饭,到现在还是很节俭,不舍得吃点好的,不愿意找保姆。她?#19981;?#23433;安静静的生活。

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